Pubblicata il: 25 Maggio 2023
FRANCESCO LAMANDINI (Presidente ASPPI Modena).
Le politiche abitative proattive sono difficili da mettere in campo per il semplice motivo che in campo edilizio l’effetto di una scelta politica e/o legislativa impiega non meno di 5-10 anni per produrre effetti concreti. Ecco perché si fa così largo uso dei “bonus” o dei fondi emergenziali. Ma una politica che usa solo strumenti emergenziali o per tempi brevi non costruirà mai politiche di lungo respiro.
Nel caso poi della programmazione urbanistica (PUG), o di investimenti in edilizia sociale (come l’ERP o l’ERS o i PEEP), o delle riqualificazioni urbanistiche (come le ex caserme), tra l’inizio del dibattito pubblico e le prime realizzazioni passano non meno di 10 anni.
Consideriamo anche che il mercato immobiliare per decenni, fino a oggi, è stato indirizzato all’acquisto della prima casa (In Italia: il 70,8% sono proprietari, l’8,7% gode della casa a titolo gratuito, il 20,5% è in affitto. Fonte CENSIS 2022). Nonostante che fosse ormai chiaro, dai primi anni 2000, che la società stava andando in un’altra direzione, con aumenti importanti della: mobilità lavorativa temporanea, degli studenti universitari fuori sede, delle separazioni familiari, dell’immigrazione di famiglie dall’estero, del turismo nel circuito delle abitazioni private (Airbnb nasce nel 2007). Sono tutti esempi concreti delle novità che hanno portato ad un aumento della richiesta di alloggi in locazione.
Ecco perché occorre maneggiare con cura tutti gli strumenti a disposizione per evitare effetti controproducenti. Prendiamo per esempio l’esecuzione di sfratti per morosità che hanno tempi troppo lunghi e normalmente superano l’anno dall’avvio della pratica di sfratto. E non dimentichiamo poi che il blocco dell’esecuzione degli sfratti nel periodo della pandemia ha scaricato tutti i costi sui proprietari. Queste scelte hanno lasciato ferite profonde nei piccoli proprietari immobiliari. Come sta creando ferite importanti la direttiva UE sulle “case green” approvata lo scorso 15 marzo. Introdurre misure, giuste ma in modo affrettato, che riducono in modo sensibile il valore degli immobili, in un paese in cui il 70% è proprietario di almeno una casa, significa impoverire l’Italia intera.
All’opposto troviamo la legge 431 del 1998, la quale è l’esempio di una legge che ebbe un sostegno trasversale all’epoca e ha costruito l’unico strumento di politica abitativa che l’Italia ha oggi, ovvero la locazione ad uso abitativo a canone concordato (ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari, ai sensi dell’articolo 5, commi 1, 2 e 3 della stessa legge). Assieme, è vero, al fondo sociale per l’affitto (ai sensi dell’articolo 11, della legge 9 dicembre 1998, n. 431) che però è stato finanziato in modo altalenante e contraddittorio.
INTERVENTI:
GIAN CARLO MUZZARELLI (Sindaco di Modena).
Il Sindaco ha iniziato la sua relazione partendo da due tematiche: la Sicurezza territoriale (sia dei suoli che dell’ordine pubblico) e le Politiche per la casa (per sviluppare il percorso avviato con la legge 431 del 1998). Ricordando il lavoro che a Modena si sta facendo con l’approvazione del nuovo Piano urbanistico generale (PUG) e del relativo Regolamento (RUE) per il consumo zero di suolo e per il recupero di volumi esistenti.
Sottolinea anche il lavoro fatto a Modena negli ultimi anni per la sicurezza idraulica e il contributo fondamentale delle due casse d’espansione (sul Panaro e sul Secchia) per gestire questa ultima piena, ma non basta, occorre fare di più per alzare il livello della sicurezza.
Concorda con ASPPI quando evidenzia che siamo di fronte ad una mutazione sociale nel rapporto con la casa e che ormai una percentuale sempre maggiore di famiglie, di giovani e di lavoratori in trasferta temporanea scelgono o devono scegliere la locazione in alternativa all’acquisto. Per questo Modena deve essere in grado di avere più alloggi in regime di ERP e di ERS, oltre a voler continuare a sviluppare l’esperienza positiva di Agenzia Casa di Modena.
L’Amministrazione di Modena vuole investire sui quartieri, come l’area nord, per ricavare nuovi alloggi e riqualificare zone della città che fino ad ora avevano caratteristiche miste produttive e residenziali. Occorre aumentare l’attrattività di tutti i quartieri di Modena e non solo di quelli centrali. Elenca infine una serie di cantieri che stanno partendo per ricavare in breve tempo oltre 600 alloggi per studenti universitari e lavoratori.
ANTONIO CARPENTIERI (Avvocato Civilista)
L’avvocato Carpentieri ripercorre i passaggi legali per gestire la morosità di un inquilino ed eventualmente il percorso dello sfratto. Evidenzia che i passaggi sono molti e che i tempi sono realmente lunghi, sia nella fase giudiziaria che in quella di esecuzione dello sfratto.
Questa fase coinvolge per legge l’Ufficiale giudiziario, eventualmente le Forze dell’Ordine e spesso (anche se non prevista dalla legge) i Servizi sociali comunali (in presenza di minori o di persone disabili o gravemente ammalate).
Dal lato dei proprietari, questi tempi lunghi portano ad una forte perdita economica (almeno 12-18 mesi di mancati canoni, oltre alle spese legali e alle spese di ripristino dell’alloggio) e ad un aumento della sfiducia verso le istituzioni con la conseguenza che spesso rinunciano alla locazione ma scelgono la vendita oppure richiedono garanzie aggiuntive.
Dal lato degli inquilini questo porta ad un irrigidimento del mercato della locazione, ad una diminuzione degli alloggi disponibili e ad un aumento dei costi (canoni + garanzie).
DIBATTITO tra ALFREDO ZAGATTI (Presidente nazionale di ASPPI) e CECILIA GUERRA (Parlamentare e docente universitaria).
Il Presidente Zagatti nel suo primo intervento parte dal nuovo rapporto che oggi esiste tra i giovani e la proprietà della casa. Sottolineando come i modelli sociali stanno cambiando e la domanda di locazione è in aumento. Contemporaneamente sta aumentando la sfiducia dei piccoli proprietari causa l’aumento delle morosità e la scelta del blocco dell’esecuzione degli sfratti durante la pandemia.
Ricorda che nel 1998 il 90% degli sfratti erano per fine locazione. Oggi il 90% degli sfratti sono per morosità. Dove nasce questo problema? Dalla povertà delle famiglie. Ma ricorda che i costi per la locazione negli ultimi 10 anni sono aumentati meno del 5% (esclusi i centri delle grandi città). Non è la locazione che ha impoverito le famiglie.
L’on. Guerra nel suo intervento sottolinea che sono le famiglie più povere a ricorrere maggiormente all’alloggio in affitto. E che il reddito di ingresso dei giovani è troppo basso e si prolunga per troppo tempo. Non si possono dividere le politiche per la casa dalle politiche per il reddito. Inoltre contesta l’abolizione del fondo sociale per l’affitto, che spesso costituiva l’unico aiuto alla locazione per le famiglie povere. L’aumento della percentuale dei costi per la casa in rapporto al reddito porta inevitabilmente all’aumento delle morosità.
Zagatti aggiunge che oggi sui centri delle città universitarie si sta creando una forte pressione tra domanda dei turisti e domanda degli studenti fuori sede, a cui si aggiunge la normale domanda di famiglie e di lavoratori.
Concorda che occorrano politiche di welfare per il reddito ma che occorre anche investire nel patrimonio ERP, sia nelle manutenzioni degli alloggi esistenti che nell’aumento del numero di alloggi (scelta che manca da decenni).
Occorre aiutare i piccoli proprietari che intendano investire sui loro alloggi per la locazione.
Guerra aggiunge che occorre ridare alle politiche per la casa un doppio orizzonte: tempi più lunghi e maggiori certezze. I tempi brevi non producono politiche abitative efficaci.
Zagatti concorda e aggiunge che sul modello francese servirebbe un’agenzia per il governo delle politiche abitative, che sia in grado di coordinare e di mediare sui vari provvedimenti che impattano la casa: fiscali, economici, energetici, ambientali, edilizi, sociali e per la sicurezza idraulica e dell’ordine pubblico.
CONCLUSIONE FRANCESCO LAMANDINI (Presidente ASPPI Modena).
CAMBIAMENTI SOCIALI, POVERTÀ in AUMENTO, NUOVA DOMANDA TURISTICA, AUMENTO della SFIDUCIA dei PICCOLI PROPRIETARI, TEMPI TROPPO LUNGHI per LIBERARE un ALLOGGIO, INVESTIMENTI per ADEGUARE gli ALLOGGI, MANCANZA di ALLOGGI (sia ERP che privati), MANCANZA di POLITICHE ABITATIVE di LUNGO PERIODO. OCCORRE infine una GOVERNANCE delle POLITICHE ABITATIVE a LIVELLO NAZIONALE.
Questi, in sintesi, sono i temi emersi nel convegno.
ASPPI da sempre promuove il dialogo tra la piccola proprietà e le associazioni degli inquilini per cercare un punto di caduta tra un canone sostenibile per gli inquilini e una redditività non marginale per i piccoli proprietari. Perché questo equilibrio produce aspetti positivi per tutti, comprese le amministrazioni comunali e statali (Prefettura e Questura) che devono gestire un numero inferiore di sfratti. Per questo occorre che ci siano regole chiare tra la stipula di canoni concordati con valori più bassi dei canoni del mercato libero e una pressione fiscale che compensi questi canoni ridotti (cedolare secca al 10%, da estendere a tutti i comuni), assieme a tempi certi per il rientro nel possesso dell’immobile.
Occorre poi prendere atto che se il mercato ha pochi alloggi da offrire per la locazione, questa scarsità si riverbera immediatamente sui costi. Come pure occorre prendere atto che se i rischi ad affittare alle famiglie (leggasi morosità e tempi per gli sfratti) sono decisamente più alti che la locazione transitoria, queste difficoltà si ritorcono sulle famiglie a basso reddito. Come infine occorre prendere atto che le locazioni brevi non possono essere trattate alla stregua dei contratti transitori per lavoratori o studenti.
Allora la risposta è una sola: realizzare velocemente nuovi alloggi (di nuova edificazione o di trasformazione di volumi esistenti), da immettere sul mercato della locazione. Infine occorre prendere atto che l’IMU, per come si è strutturata in questi anni, assolve certamente al compito di fornire risorse finanziarie ai comuni ma ha perso la capacità di fare politiche fiscali al servizio delle politiche abitative, di fatto è diventata una patrimoniale cieca.
È quindi evidente che per ottenere dei risultati positivi nel medio-lungo periodo occorre la somma di più fattori: un quadro legislativo dei contratti puntuale ed efficace, un supporto fiscale sia nazionale che comunale, una programmazione urbanistica reale dei bisogni edilizi, misure di sostegno alle famiglie economicamente più fragili, adeguamento dei redditi da lavoro ai livelli europei, snellimento delle normative burocratiche giudiziarie e tempi più veloci per l’esecuzione degli sfratti per morosità.