IL CENTRO DI VIGNOLA TRA PASSATO E FUTURO: RISCHI E OPPORTUNITÀ di Francesco Lamandini

Pubblicata il: 15 Maggio 2025

CONVEGNO Vignola, 13 Maggio 2025.

 

Quale futuro per il Centro di VIGNOLA?

Il centro di Vignola tra passato e futuro: rischi e opportunità – Intervento del Presidente di ASPPI Modena, Francesco Lamandini.

 

INTRODUZIONE

ASPPI è abituata da tempo a confrontarsi con i Soci e con tutte le Amministrazioni comunali. Eravamo a Mirandola sabato 10 maggio con la sindaca Letizia Budri, siamo qui oggi (13 maggio) e ringrazio l’assessore Niccolò Pesci per essere fra i relatori. Nel 2019 a Vignola organizzammo un altro convegno invitando l’allora sindaco Simone Pelloni e come relatrice l’assessore Roberta Amidei discutendo dei temi della sicurezza e dei tributi. Lo scorso ottobre abbiamo svolto un convegno sulle politiche abitative a Modena con la vice sindaca Francesca Maletti. Oltre a tanti altri incontri negli anni passati sempre a Modena, e poi a Sassuolo, a Carpi, a Castelfranco, a Zocca e a Pavullo.

La nostra preoccupazione per la parte commerciale di Vignola è cresciuta negli ultimi anni ed è per questo che siamo qui ora, anche assieme all’avv. Giuseppe Pesci e al dott. Maurizio Brama di Confcommercio.

Vignola è da tempo il centro commerciale di un’area vasta che va oltre il comune di Vignola stesso (26.191), ma che abbraccia i comuni limitrofi come Marano (5.286), Guiglia (4.230), Castelvetro (11.073), Spilamberto (12.985), Savignano (9.590) e Bazzano (ca. 7.500, oggi Valsamoggia). Un bacino di popolazione che supera i 75.000 residenti, circa il triplo della popolazione di Vignola. Su questa domanda è stata costruita un’offerta commerciale e di servizi che ha plasmato il centro. Inoltre Vignola ha beneficiato per molti anni di una certa lontananza geografica e di tempi di percorrenza verso i grandi attrattori commerciali presenti a Modena e a Bologna. La costruzione della nuova bazzanese o pedemontana ha avvicinato Bologna dimezzando i tempi per raggiungere il comune Capoluogo di Regione, mentre il potenziamento del polo commerciale di Casalecchio ha creato una calamita commerciale di notevole importanza.

Oggi la chiusura di tanti piccoli negozi è sotto gli occhi di tutti. In particolare nelle vie “nascoste”, lontane dai cosiddetti percorsi commerciali, e su questo ci relazionerà il dott. Brama. Purtroppo il tema del commercio è particolarmente complicato e lo vedremo di seguito. La disciplina legislativa è ormai remota, la legge 392 del 1978, in un contesto dove tutto è cambiato, e su questo ci relazionerà l’avv. Pesci.

La Regione Emilia-Romagna ha approvato recentemente la Legge Regionale 3 ottobre 2023, n. 12 per lo sviluppo e qualificazione e innovazione della rete commerciale e dei servizi. Occorre infine sottolineare che la Pubblica Amministrazione spesso dimentica le dinamiche spietate della concorrenza commerciale e non assume come uno dei paradigmi fondamentali nella progettazione commerciale la competizione con gli altri centri commerciali dell’area.

Proviamo a vedere alcuni aspetti del puzzle.

 

ANALISI GENERALE del CONTESTO

La portata del fenomeno è evidente: tanti piccoli negozi stanno chiudendo e il fenomeno sembra irreversibile. Ma ad una più attenta analisi vediamo che stanno chiudendo molti piccoli negozi di vicinato, in particolare quelli che non riescono ad effettuare il passaggio generazionale e che non trovano acquirenti. Mentre crescono i negozi che si rivolgono alla popolazione anziana (farmacie e sanitarie) o che allargano la propria offerta di prodotti e servizi (macellerie che diventano gastronomie, negozi di elettrodomestici che forniscono il montaggio e l’assistenza, edicole che diventano librerie e cartolerie, alimentari che forniscono il servizio della consegna a domicilio, forni che diventano pasticcerie, ecc.) oppure che riescono a gestire il passaggio generazionale o anche che riescono ad affiliarsi con delle catene o in franchising e che, di conseguenza, riescono ad attirare nuovi clienti.

Le cause strutturali – cambiamento stili di vita e del consumo, e-commerce – su cui poi Brama mi integrerà e, se necessario, mi correggerà:

1. Su queste realtà commerciali, negli ultimi decenni a partire dagli anni 80, si è abbattuta prima l’ondata dei cambiamenti di stile di vita e di consumo delle famiglie influenzati molto dalle campagne pubblicitarie (specialmente televisive).
2. Poi abbiamo visto la nascita di grandi centri commerciali (GrandEmilia, La Rotonda, I Portali, Panorama, GranReno, ecc.),
3. e di supermercati e ipermercati.
4. Quindi l’arrivo di medi e grandi negozi specializzati (OBI, DECATHLON, CADDY’S, IKEA, MEDIA WORLD, LEROY MERLIN, SEPHORA, PINALLI, MONDADORI, EXPERT, Negozi specializzati per animali domestici come L’ISOLA DEI TESORI, ecc.).
5. Negli anni abbiamo visto la nascita di importanti e numerose catene monomarca, per citarne alcune: ZARA, H&M, BENETTON-SISLEY, LIU JO, INTIMISSIMI-CALZEDONIA-TEZENIS-FALCONERI, MARELLA-MAX MARA, SWAROVSKI, PANDORA, TWIN SET, ecc.
6. Poi la nascita degli Outlet (in zona: MANTOVA VILLAGE, FIDENZA VILLAGE, CASTEL GUELFO, SAN MARINO OUTLET, BARBERINO OUTLET, ecc.).
7. Infine il commercio elettronico (AMAZON, ma non solo).
8. Ultimi, ma non ultimi, sia la riduzione del reddito di molte famiglie che l’innalzamento dell’età media, che modifica la propensione al consumo.
9. Infine il problema del ricambio generazionale.

Queste grandi realtà propongono una vastità e una varietà di prodotti impensabili per un piccolo negozio, nel caso dei centri commerciali offrono spazi climatizzati estate-inverno e sempre un parcheggio comodo e gratuito, in alcuni casi pure coperto. Oppure occupano posizioni strategiche per lo shopping. Offrono orari di apertura, prezzi e promozioni inarrivabili per un negozio tradizionale. E nel caso del commercio elettronico la consegna direttamente a casa, 7 giorni su 7, con i siti per l’acquisto aperti h24.

Fra le cause abbiamo anche la difficoltà dell’incontro della domanda e offerta locatori/conduttori esercenti.

Particolari criticità per i locatori: disparità fiscali e contrattuali fra il comparto abitativo e non abitativo che contribuiscono a tenere alti i canoni soprattutto nelle aree più vitali delle città; perdita di ogni valore commerciale di immobili da anni invenduti o non affittati sui quali pesano gli oneri fiscali (IMU).

Per i gestori: affitti, e in generale costi, non sostenibili soprattutto se si aprono nuove attività.

In questo contesto appare realistica l’idea di difendere ad ogni costo un commercio tradizionale che diminuisce sempre di più? È una domanda malposta.

Oggi esistono tante tipologie di commercio, che utilizzano contenitori completamente differenti e con politiche commerciali anche opposte. Prendiamone atto e proviamo a vedere come andare incontro e come gestire questo cambiamento. In particolar modo per quei contenitori posizionati nei centri storici o nel semi centro.

Leggiamo infine di sondaggi che riportano che per l’88% degli italiani la presenza di negozi è determinante per la scelta dove vivere oppure che il 74% ritengono che la scomparsa dei negozi peggiori la qualità della vita. Poi sono gli stessi cittadini dei sondaggi i primi ad ordinare su Amazon oppure ad andare a far la spesa al Gran Reno o da Leroy Merlin. (Contraddizione! NdR).

In sintesi, il consumatore continuerà a comprare sempre più influenzato dalle campagne pubblicitarie e di conseguenza andrà nei luoghi dove potrà trovare i prodotti reclamizzati oppure andrà dove potrà trovare un prezzo basso. Cercherà sempre più la comodità di un parcheggio vicino e la comodità di trovare tanti negozi e ristoranti in un unico contenitore, coperto e climatizzato estate e inverno o in alternativa un servizio efficiente e articolato, anche se costoso. Oppure si farà recapitare a casa le merci ordinate on line.

Vignola però ha ancora una distanza dai grandi attrattori che, benché ridotta, è ancora significativa, occorre allora rendere il centro commerciale di Vignola maggiormente attrattivo.

 

ANALISI PARTICOLARE del CONTESTO

 GRAN RENO

Esattamente a 21 km e a 20’ dallo svincolo di Vignola-Spilamberto, della strada pedemontana, recentemente ha inaugurato il nuovo Shopville Gran Reno, da molti ancora conosciuto come Euromercato.

Il centro commerciale Gran Reno è appena a 16 km da Bazzano (da Bazzano a Vignola ci sono 10 km). Mentre il centro di Modena (Largo Garibaldi) è sempre a 21 km da Vignola (ma a 30-40’ quando va bene) attraverso la storica, stretta e intasata Vignolese, oppure, in alternativa le strade basse. Dopo una ristrutturazione durata oltre due anni, che ha anche rivoluzionato la viabilità di accesso e la costruzione di un nuovo parcheggio multipiano, a Casalecchio ha aperto un’autentica “portaerei”. Con oltre 116 negozi compreso un ipermercato della Carrefour, aperti 7 giorni la settimana, dalle 9.00 alle 21.00 e 19 ristoranti (9.00 – 23.00), è uno dei centri commerciali più grandi d’Italia.

Per un confronto il Grandemilia ha “appena” 76 negozi e 7 ristoranti. La Rotonda ha in tutto meno di 50 attività tra negozi, bar e ristoranti.

E accanto al Gran Reno si trovano pure l’Unipol Arena, Ikea, Leroy Merlin e il centro commerciale La Rotonda di Zola. Come dire che se non bastassero i 116 negozi del Gran Reno si può sempre fare un salto all’Ikea, uno dei maggiori attrattori commerciali sul mercato.

COLLEGI ELETTORALI

Alle elezioni politiche del 2022 abbiamo poi scoperto che da quell’anno i voti dei nostri comuni si mescolano con quelli di Bologna e la Romagna.

In particolare i comuni dell’Unione Terre di Castelli (escluso Castelnuovo) sono nel collegio uninominale Emilia-Romagna – 03 – (Bologna) del Senato con tutta la provincia di Bologna. I sette comuni sono anche nel collegio plurinominale Emilia-Romagna – 02 – del Senato con Bologna e l’intera Romagna (!!!). Gli stessi comuni sono con i comuni bolognesi, meno la città di Bologna, nel collegio uninominale Emilia-Romagna – 05 – (Imola) della Camera. Infine, ritorniamo modenesi solo nel collegio plurinominale Emilia-Romagna – 02 – della Camera dove sono presenti le due intere provincie di Modena e Bologna.

Quindi il voto di sette comuni dell’Unione finisce mescolato in 3 collegi su 4 con quelli di Bologna e, in uno di questi, il plurinominale del Senato, con anche l’intera Romagna. Potete immaginare il nostro peso specifico quale può essere.

Sorge poi una domanda spontanea, per quale motivo comuni non confinanti con la provincia di Bologna (Spilamberto, Castelvetro, Marano e Vignola) sono finiti nei collegi bolognesi mentre altri comuni modenesi confinanti con il bolognese no (Castelfranco, San Cesario, Nonantola, Ravarino, Camposanto, Finale Emilia).

COLLEGAMENTI VIARI PER BOLOGNA

La strada pedemontana Sassuolo-Bologna e la ferrovia rinnovata Vignola-Bologna ormai spostano sempre più il baricentro del territorio vignolese verso Bologna, che è ormai più facilmente e velocemente raggiungibile rispetto a Modena. Ma vale anche l’opposto, avvicina Vignola a potenziali visitatori/clienti da Bologna.

SINTESI

La sensazione che abbiamo è che se fino ad oggi il centro di Vignola, con tutti i suoi negozi, fosse abbastanza lontano da Modena e da Bologna e quindi attrattivo per un’area che comprendeva, oltre a Vignola, Spilamberto, Castelvetro, Marano, Guiglia, Savignano e Bazzano, oggi quest’area si sta decisamente restringendo, perché l’attrazione di Casalecchio verso la parte collegata alla nuova bazzanese (Spilamberto, Savignano, Bazzano e Vignola stessa) sta diventando sempre più forte. E certamente una parte di quest’area, la più orientale, sta subendo l’attrazione di Casalecchio.

Possiamo dire, tranquillamente, che questo triplo colpo: collegi elettorali, nuova viabilità e nuovo centro commerciale Gran Reno, non sono problemi solo per gli addetti ai lavori perché spostano realmente il baricentro sociale, economico e politico sempre più verso Bologna.

Il fatto è che avremo anche un forte impatto sul tessuto commerciale e sociale dei nostri comuni se, come vediamo, un numero sempre più importante di cittadini si sposteranno verso Bologna per i loro acquisti. Ma occorre anche pensare a Vignola come un punto di qualità attrattivo per i cittadini bolognesi.

Anche se in ritardo è necessario che nasca un dialogo tra il nostro territorio e il territorio della Valsamoggia in primis e poi con Bologna. Pensare che avevamo la Strada dei Vini e dei Sapori tra i territori collinari di Bologna e Modena e l’abbiamo chiusa. Semplicemente dobbiamo prendere atto che siamo entrati nell’orbita socio-economica e politica di Bologna. Siamo comuni Bolognesi.

In questi casi l’importante è che la classe politica del territorio ne prenda atto e prenda iniziative conseguenti.

 

PROPOSTE

COMPETIZIONE TRA CENTRI COMMERCIALI NATURALI E ARTIFICIALI 

CERTE AREE, IN PARTICOLARE I CENTRI STORICI (e quindi a maggior ragione anche Vignola), sono uniche, attrattive per bar, gelaterie e ristorazione, oppure per negozi d’abbigliamento, di calzature, profumerie, telefonia, gioiellerie e prodotti tipici. Ma non per tutti i tipi di commercio.

I Comuni devono essere in grado di valorizzare la fruizione di questi spazi, mettendo in campo politiche urbanistiche, di viabilità e di arredo urbano che rendano competitive queste aree rispetto ad altre offerte, oggi più attrattive.

I centri storici dovrebbero essere non solo “affascinanti” ma anche accoglienti e esperienziali, con panchine e arredo urbano, puliti e tenuti bene, con i gazebo delle attività di ristorazione, con iniziative sia commerciali che culturali e sportive (un vero e proprio cartellone annuale), con servizi igienici puliti e funzionali, con percorsi audiovisivi. Insomma una vera e propria camminata nella storia e contemporaneamente nel presente.

Insomma se vuoi valorizzare i centri storici come centri commerciali naturali, occorre competere con i tanti centri commerciali sparsi sul territorio.

Inoltre:

• Non offrire parcheggi pubblici adeguati a bassi costi, vicini e sicuri, significa di fatto favorire tutto il commercio che offre invece questo servizio. Per questo è importante se non vitale che rimanga operativo il parcheggio dell’ex mercato.
• È necessario avere strade, portici e marciapiedi tenuti in ordine, illuminati e puliti oltre alla presenza costante di Forze dell’ordine o servizi di vigilanza.
• Aver poi realizzato piazze e strade con pavimentazioni non inclusive e respingenti o mantenute male, pensando solo ad un ideale recupero storico, è stato ed è un boomerang per l’aspetto commerciale. E che dire di tanti marciapiedi minuscoli, non adatti per lo shopping.
• Ma è tutta l’accessibilità al centro storico che andrebbe facilitata. Per questo occorrerebbe anche interrogarsi se ha un senso bloccare il parcheggio dell’ex mercato per due settimane durante la festa della fioritura.
• Dovrebbe essere favorita l’abitabilità del centro storico. Più abitanti hanno i centri e maggiore sarà la richiesta di beni e servizi. In particolare la presenza di famiglie. Ma attenzione all’uso e all’abuso dell’WI-FI gratuito in via Mazzini!
• Ultimi ma non ultimi, i due poli di servizi sovracomunali: il polo sanitario e socio sanitario, e il polo scolastico delle scuole superiori. É evidentemente a tutti che sono due eccellenze che, da una parte attira studenti dal bolognese, dall’Appennino e anche da Spilamberto e Castelnuovo, e dall’altra porta a Vignola per cure mediche centinaia di persone ogni giorno. Oltre al personale sanitario, socio sanitario e scolastico. Come valorizzare questa ricchezza?
• Di fatto occorrerebbe un city manager con relativa squadra per la gestione dei centri storici più importanti come quello di Vignola, per il commercio, il turismo, gli eventi, la cultura, la viabilità, la raccolta dei rifiuti, i cantieri, ecc.
• Si dovrebbe poi rimodulare l’IMU ed abbatterla per gli immobili di cui sia dimostrata l’impossibilità di generare reddito (o da vendita o da affitto).
• É inutile, infine, tenere contenitori commerciali vuoti se i potenziali clienti scelgono altre offerte. In questi casi occorre rendere più agevoli e meno onerosi i cambi di destinazione d’uso nelle aree che hanno perso la vocazione commerciale. Compreso la trasformazione di appartamenti al piano terra. 

E-COMMERCE

Oggi questo settore vive una straordinaria crescita. In particolare Amazon ha creato una straordinaria piattaforma logistica, sia per sé che per altre ditte, che permette di accontentare qualsiasi richiesta in tempi brevissimi senza muoversi da casa. Ma è un commercio che vive di privilegi e di esenzioni che il commercio fisico non ha. Non deve preoccuparsi del territorio, spesso paga le tasse in paesi compiacenti, non deve spendere per arredi, affitti, feste e pubblicità locale. Non ha il problema delle rimanenze di magazzino. Non deve formare personale per la vendita. Per questo serve una legislazione nazionale o europea che riequilibri i vantaggi.

1. OCCORREREBBE POI INTRODURRE LA CEDOLARE SECCA per i contratti commerciali (o ad uso diverso dall’abitativo) in linea con quanto avviene nel settore abitativo e, più in generale, per la tassazione delle rendite da capitale. In particolare per le attività insediata nei centri (applicata solo nel 2019).
2. SERVIREBBE SUPERARE LA NORMATIVA IN VIGORE DA PIÙ DI 40 ANNI (LEGGE 392 DEL 1978) che regola i contratti commerciali: la riforma dovrebbe conferire maggiore autonomia contrattuale alle parti, eliminando vincoli e condizioni anacronistiche (eccessiva durata, avviamento, ecc.).

Queste ultime due condizioni costituiscono la premessa per negoziare canoni più accessibili anche per l’apertura di nuove attività.

OCCORREREBBE INFINE REALIZZARE UN PATTO FRA ENTI PUBBLICI, ESERCENTI (E LORO ASSOCIAZIONI) E LOCATORI (E LORO ASSOCIAZIONI), per avviare processi mirati di valorizzazione del commercio che prevedano anche la sperimentazione di canoni concordati (e quindi calmierati) a livello di ciascun ambito commerciale. Affinché il patto si realizzi è indispensabile che tutti i soggetti partecipanti vi contribuiscano ravvedendone la convenienza per sé e in linea con l’interesse generale di cui le Istituzioni sono garanti.

Il primo passo per concretizzare il patto è quello di individuare degli ambiti credibili e circoscritti all’interno dei quali avviare una sperimentazione, anche alla luce della LR 12 del 3.10.2023.

In secondo luogo vanno definiti gli impegni che le Istituzioni mettono sul tavolo (a questo fine sarebbe decisiva una norma di sostegno nazionale che incentivi la sperimentazione attraverso opportune agevolazioni fiscali) in  ogni caso, le altre leve da muovere sono costituite dalla fiscalità locale (IMU, ma anche proventi tassa di soggiorno, utilizzo spazi pubblicitari, occupazione suolo pubblico, ecc.); dai possibili investimenti pubblici da concentrare sull’ambito (servizi, arredo urbano, ecc..), risorse derivanti da Leggi Regionali di settore.

La LR 12 del 3.10.2023 individua all’art.1: “La Regione Emilia-Romagna favorisce lo sviluppo dell’economia urbana verso modelli innovativi di riqualificazione, sostenibilità, potenziamento e gestione della rete dei servizi e degli spazi urbani, con l’obiettivo di raggiungere una maggiore competitività, attrattività e resilienza dei territori e del sistema imprenditoriale e rispondere più efficacemente ai cambiamenti negli stili di vita e di consumo, attraverso interventi volti a promuovere:

a) lo sviluppo di politiche integrate di miglioramento della qualità urbana, con particolare attenzione al tema della sostenibilità e accessibilità, qualificazione e valorizzazione delle aree a vocazione commerciale, comprese quelle su cui insistono mercati di operatori su area pubblica e potenziamento dell’attrattività dei centri urbani e turistici;”

In particolare all’art.2, commi c e d, individua: c) per hub urbani: aree poste al centro delle città e dei comuni caratterizzate da una pluralità di funzioni e soggetti rispetto ai quali le attività commerciali, dei pubblici esercizi e dei servizi svolgono un ruolo centrale per accrescerne l’attrattività, rigenerare il tessuto urbano e garantire una integrazione e valorizzazione di tutte le risorse presenti nel territorio; d) per hub di prossimità: aree in grado di accrescere la propria identità ed economia di prossimità attraverso le attività commerciali, dei pubblici esercizi e dei servizi;

All’art. 4 poi: “Hub urbani e hub di prossimità. 1. Per le finalità di cui all’articolo 1, la Regione promuove l’istituzione, l’attivazione e lo sviluppo di hub urbani e hub di prossimità, come definiti all’articolo 2, volti a sviluppare processi di rilancio socio-economico dell’area urbana di riferimento.”

Questa logica deve essere perseguita e attuata all’interno del patto descritto in precedenza.

Il terzo passo riguarda le condizioni necessarie affinché il locatore possa affittare ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato (incentivi fiscali, aiuti alla riqualificazione dell’immobile, impegno del gestore ad effettuare nel tempo le migliorie concordate).

L’ultimo passo, i gestori incentivati da canoni più accessibili dovrebbero essere chiamati a concorrere a iniziative di valorizzazione dell’area.

PER CONCLUDERE

Tutti i problemi sopra evidenziati si possono risolvere, o possono essere guidati, se vengono affrontati ai vari livelli, locali, nazionali e europei. ASPPI resta disponibile a tutti i confronti e a tutte le collaborazioni.

Vignola ha ancora delle buone carte da giocare e un numero di significativo di ottimi negozi, ma occorre “cucire” le varie aree commerciali; dotare il centro di un numero sufficiente di parcheggi; mantenere una massa critica di offerta commerciale; abbellire le aree commerciali e rendere adeguati i marciapiedi. Ricordiamo che la dinamica della concorrenza in questi anni è cresciuta e nella progettazione della riqualificazione del centro di Vignola occorre tenerne conto.

Insomma rendere Vignola più bella ed efficiente, quindi più attraente, dovrebbe essere un obiettivo che accomuna tutti i vignolesi e tutte le forze politiche presenti in Consiglio comunale.